http://esf.jn.soufun.com搜房二手房网 2007 年12 月13 日 薛永军 吴小敏 都市快报
杭州人第一套房贷人均面积超过24.3平方米再贷款买房可能算第二套房贷
首付款最低四成 贷款利率相当于基准利率1.1倍多数商业银行：立即执行央行房贷新政策
１２月１１日，央行和银监会联手公布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，进一步厘清了政策边界，使房贷新政策的操作性大大增强。此次通知明确了对第二套房或多套房的认定标准，一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数，二是已经还清贷款的仍视作第二套。由此可见抑制住房投资需求的政策意图非常明确。昨日杭城各商业银行表示将立即执行央行房贷新政策，杭州人第一套房贷人均面积如果超过24.3平方米，再贷款买房将可能算第二套房贷了，商业银行将对其执行“首付款最低4成，贷款利率相当于基准利率1.1倍”的标准。在杭州一手房和二手房市场，购房者观望情绪越来越浓烈，未来一段时间成交量预计继续走低。【延伸阅读：央行再出"房贷细则" 第二套房贷款以家庭为单位】
首付款最低四成 贷款利率相当于基准利率1.1倍
多数商业银行：立即执行央行房贷新政策
“第二套房”究竟如何界定？12月11日晚，央行、银监会终于出面为各家银行定下基调并出台细则。对此，本报记者就如何认定第二套房等问题采访了杭州部分商业银行房贷负责人，并予以详细解读。
多数银行马上执行新政
在央行下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（以下简称《补充通知》）中最重要的一条就是第二套房贷以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。截至10月底，杭州各家商业银行都发布了各自的第二套（含）及以上住房贷款实施细则。工、农、中、建四大银行以及招商、民生、兴业、深发展均以家庭为单位，不过均未把未成年子女计算在内，而交行、光大、华夏、浦发等银行则以个人为单位。昨天，杭城大多数银行的房贷负责人表示，从12月12日起以央行、银监会的《补充通知》为最终标准。大多数负责人同时表示将马上执行，不过对以前已经办理的房贷，将继续按老政策办。
某国有银行一位房贷负责人说，他看到补充通知后有些吃惊：“原以为以家庭为认定单位，只包括配偶，没想到把未成年子女也算进去了。不过，这一点对杭州房贷者没有影响，因为杭州的银行一直就不对未成年人放贷。”【延伸阅读：中指周报：第二套房“难”界定 楼市观望中前行】
去年杭州人均住房面积：24.3平方米
房贷新政9月27日公布以后，有业内人士曾提出异议：如果居民为了改善住房需求，将现居的小房子换成大一点的房子是否也受到限制呢？对此，《补充通知》中明确了基调：借款人家庭的人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。但这类借款人须还清前期贷款，还必须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。
“人均住房面积的当地平均水平怎样算呢？我现居住的房子70平方米，再贷款算不算第二套呢？”有市民产生了这样的疑问。
按《补充通知》中的规定，当地人均住房面积的平均水平以统计部门公布的上年度数据为准。以杭州为例，根据年初杭州市房管局发布的《杭州市城镇居民住房基本状况调查报告》，截至2006年8月31日，杭州市城镇居民人均住房面积为24.3平方米。
按此计算，此前已经贷款买过房的杭州人，如果家庭人均住房面积超过24.3平方米，再贷款买房就算第二套了。举例说，张先生一家三口，按杭州市人均家庭住房面积计算，平均线为72.9平方米，如果他第一套房是贷款所买，面积超过72.9平方米，如果想再贷款买套房子，就算第二套房。
公积金贷款记录很难查询
昨天，有不少读者咨询：如果第一套贷款买的住房人均住房面积超过当地平均水平，但已经提前还清贷款，现在再贷款买房，按第一套房还是第二套房执行？《补充通知》规定，如果第一套贷款买的住房人均住房面积超过当地平均水平，不论第一套贷款是否还清，再次向银行申请购买第二套（含）以上住房贷款的，均应按第二套房房贷政策执行。
《补充通知》将公积金贷款也纳入第二套房贷的计算范围。不过，杭城不少银行的房贷负责人表示，目前，查询借款人此前是否有过房贷主要依据个人征信系统，但现在的个人征信系统中并没有公积金贷款记录，因此现在执行起来难度很大。
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第二套房贷成本增加多少
按照央行于今年9月27日公布的第二套房新政，借款人在申请第二套房房贷时，商业银行将对其执行“首付款最低4成，贷款利率相当于基准利率1.1倍”的标准。【延伸阅读：央行放宽升级置业贷款条件 二手楼市将享利好】
工行理财专家算了一笔账，如果贷款50万元，期限20年，目前5年期以上贷款年利率为7.83%，由于以前第二套房贷也享受8.5折的优惠利率即6.655%，按等额还款法，月供为3773.63元，20年利息合计405672.28元。现在如果再贷款购买第二套住房，利率上浮10%，即8.613%，月供为4374.94元，每月增加了601.31元，20年利息合计549986.82元，合计多付利息达144314.54元。业内人士预测，到明年底，央行还有可能加息2到3次，届时，第二套房贷的成本将会更高。
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