http://esf.jn.soufun.com搜房二手房网 2008 年3 月11 日 博客
如果说从去年十?一以来，珠三角楼市乏善可陈，那么普遍的租金上涨则是市场近期的反映；如果说刚性需求有其可争议的地方，那么租盘的放量成交则是其中的一个注解。如果说，楼市买卖的供求关系有着太多的假相，那么租赁市场则是楼市的先行真实指标。
深圳楼市在过去的一年里，租金大概普遍上涨，幅度在10—20%之间，以中小户型为主。豪宅由于前两年放量供应，加之租户有限，上调并不明显，但近期租赁成交量亦开始上升。[国土部：廉租经适两限房用地应占供地总量七成]我们知道CPI（消费物价指数）并不包含物业买卖的价格因素，也就是说温总理所提的目标将今年CPI控制在4.8%左右，针对房地产而言，直接相关的就是物业租赁的价格。
由于控制CPI上涨是今年的核心任务之一，看来廉租房来的正是时候。只是担心廉租房的量和速度能否如期所至，这也是今年乃至今后一段时期内住房问题的主要看点。
一、廉租房的建设，怎样才能缓解拆迁难题？
有人说“钉子户”推动了房价上涨，原因是拆迁成本提高，这个推论似是而非。旧房，尤其是产权不完整的“城中村”，之所以演变为“钉子”主要源于要讨一个更高的赔偿。什么是“更高”？其基本的比较基础是目前旧房子的租金还原价值。只要预期租金会上升，他就不愿意折一赔一，而损失将来房子可能以商业门市房出租而带来的更大收益。
大规模廉租房建设可以缓解低收入人群住宅的租价上涨，但是必须清楚地看到，“城中村”和旧房不只有着地理位置的优势，这意味着交通和时间的节省；同时也有着配套齐全，商业林立和生活方便的优势。而这些同样对低收入家庭非常重要。[廉租房政策如何落实奖惩机制避免廉租房悬空]记得，十年前就曾有过深圳市政府推出“桃源村”微利房而申请数目不足的例子。因此，不是简单的房子即可解决问题，对此要有充分的公共配套和足够的商业、就业支撑。
只有形成对旧房的替代关系，才能达到真正廉租的目的，否则达不成平抑租金上涨的影响。
二、租金上涨，如何影响房价？
这是房地产估价原理中早就明确的——价值还原法，物业的价值取决于租金的回报。可是现实中我们经常看到，有些城市，有些户型租金回报很高，但房子的价格并不上涨；有些城市，有些户型租金回报很低，但房子的价格涨得很快。似乎，“租金还原法”完全失效了。
市场上落，当然还有一个重要的因素，那就是“预期升值率”，即物业价格=物业价值（租金还原率）+预期升值率。这个预期与市场的气氛紧密相关，比如去年初，大家都预期好，而今年，预期就会有很大的争议。
中国人偏爱住房的“拥有感”，这是另一个重要因素，这个偏好也是体现在物业的价值中的，因此在主要市场中物业价格远高于租金还原价值。[经济租用房外延住房保障新路径含有经适房基因]我们知道，经济适用房和“双限房”是不能让业主购买之后进入租赁市场的，也就是说经济适用房和“双限房”解决了“拥有感”但不能直接冲击市场的租金。而是，通过一批租客从租赁市场中退出，变为拥有部分产权，从而间接平抑租金上涨。这样，保障性住房的定价和供应量就成为了关键。
城市中，到底有多少人在租住房子？他们是什么样的人？由于我们的租赁合同并无统一的备案制，具体数目并不十分清楚，要改善目前这种心中无数的情况，就需要降低目前的高额租赁管理费，使潜伏的租赁合同“浮出水面”才行。
每个城市情况不同，但大多数可以估计。以深圳为例，商品住宅大概平均20%出租率，旧有公房和城中村大概平均90%出租率，以深圳商品住房与非商品住房1：1面积计，以非商品住房单位面积小，容纳人口多出30%算，则深圳租赁人口数比例在6成以上。
这么宏大的量，就受到租金上涨的直接影响，而保障用房如不提前排期，合理定价，就给人以杯水车薪的感觉。
租价上涨，确实是值得关注的信号。
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