http://esf.jn.soufun.com搜房二手房网 2009 年3 月25 日 云南信息报
昆明开发商今年在促销手段上所花的心思远比任何一年都更卖力，试图以各种变相降价的优惠措施提振死气沉沉的楼市，但终其根本，只不过都是些“小看”消费者智商的无功之举。
先看看这些精心制作的手段。
有首个推出购房消费券的，总额200万元，最高4万/套；有开盘日执行8.8折的；有“新婚置业计划”和“一口价”购房优惠的；有联合装修公司推出“650万精装大礼免费新业主”的；有购房6天内签合同，可获价值5000元的加油卡或百盛购物卡的；有购房免定金，并享受2个点优惠和家电赠送的。
表面看来，这些举措都正在向消费者表示出极大的“讨好”和诚意，用变相让利企图盘活楼市人气的诚心的确天地可鉴。但关乎消费者最核心的价格水平这个根本问题并没有得到彻底解决：账面价格依旧维持。也许真的是那个房地产行业不许私自降价的潜规则还在起作用，所以即便开发商让出了些利益，可对于楼市人气的吸引功能仍旧没能激活。换句话说，新房的平均定价到底算不算高这个问题并没有引起重视。
事实上，我们从2月份的一项成交数据可以看出消费者对这些五花八门促销手段的抵触情绪。据媒体报道：“连日来，记者统计昆明市房产信息网数据显示，2月份昆明共成交商品房2401套，为去年以来的最低纪录；成交面积约20.66万平方米，比1月份的2498套略有下降，成交面积减少9000多平方米。在成交套数和面积双双下调的同时，成交均价却攀升至5044元/㎡，每平方米售价比上月增750多元。同时，成交量环比1月跌幅不大表明楼市转平稳，但受大量新盘面市、房源存量挤压以及旧城改造房源的逐步推出，未来昆明楼市的销售压力将不断增加，楼市局势长远并不乐观。” 姑且不论这个数据的真实性，但昆明新房成交已萎缩确为事实。
开发商扛住了价格却扛不动成交量，稳住了利润的空间却稳不住消费者依旧观望的态度。消费者对这种种变相降价的“示好”促销门路的袖手旁观，原因在于现在的消费者买房更习惯用脑想问题算问题。因此，倘若开发商依旧沉迷在各种促销手段的新奇特上，这种尴尬的对峙局面只会延长得更久。
当然，就整个房市而言，开发商宁愿选择用促销手段变相降价也不愿直接降价的根本原因是他们仍然看重利润，因为从营销策略上来说，价格降下去所花的努力远比升上来容易得多，时间也短得多。另外从全国形势来看，十大产业振兴计划房地产旁落，此次全国两会的政府工作报告中并没有对房价问题有丝毫涉及，尽管很多学院派专家直指高房价根源在于地价，但由于经济增长“保八”的目标任务，房价这个敏感的地带被淡化处理了。对于那些嗅觉灵敏的开发商而言，这种淡化处理的色调意味着政策调控手段上也不会有太大的“高压”举措，任其自然过渡和市场调节将可能是政府对房地产的主要态度。对于房地产企业而言，由于银行贷款的松动，地方政府对房市施以援手，房地产企业有了更多力挺价格的底气，因此，要想指望新房价格直接跌落，估计还需要一段时间。
当然，就昆明而言，目前局部市场上还是很活跃的。比如东市区的新房销售，不仅价格稳得住，人气也比其他地段要旺。固然这与东市区未来的整个昆明规划有直接关联，但同时也与其开发的一些楼盘品质好有关系。
应该说，从今年开始，新楼盘在定位上更需要精准，在客群定位上更需要目标，在成本核算上更需要缩减利润空间，想靠抄袭前两年畅销楼盘的促销手法已不合时宜了。因为从消费者层面看，以前大家的思维是盲目的，而现在客户的思维更趋于理性。
因此，笔者对开发商的建议是：要么做品质，稳住价格；要么做实惠，彻底降价。只有这样，消费者才会真正自愿掏腰包，人气也才能激活，否则，要想靠指东打西的促销手段“收买”消费者，这无疑就是在“小看”消费者的智商，不是资金回笼的好办法。文/昆明张三
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