http://esf.jn.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月27 日 许思思 张小飞 新侨报
位于鄞州下应片区的朝阳荟近日开盘，翻版了今年各种房源销售时的火爆场景。销售部经理祝丽娟说：“一期和二期共300多套房源现在已经被消费者抢购一空，而三期的房源也只剩下40多套了。”据悉，该楼盘目前销售的都是单身公寓。
作为投资客的刘先生告诉记者：“朝阳荟的价格比周边的楼盘要低很多。同地块同类型楼盘的价格差不多是朝阳荟的2倍。”低价格的原因之一是朝阳荟的地块原本为商业用地，使用年限没有普通住宅的７０年，而只有４０年。如今，将商业用地转作住宅销售，已不是新鲜的销售手段，但今年这种销售模式似乎格外火爆，不得不引人思索。
楼市热点
■价格优势明显是其旺销主因
朝阳荟的祝经理表示，在房价高涨的背景下，朝阳荟热销的原因，一是单价低，二是户型小，总价低。此外，朝阳荟的房屋是精装修。
据悉，朝阳荟的业主中60%是投资客，并且这其中50%都是一次性付款。有着炒房经验的陈先生说：“作为投资而言，是户型越小越划算。”此外，宜住宜商的特性，可让物业的出租率和回报率保持在一个较高的水平。
早在朝阳荟项目之前，今年7月初，位于鄞州的学府一号就已热销了一把。在学府一号购置了一套37平方米单身公寓的陈小姐说：“我买下来的时候均价是1.2万元每平方米，因为是复式的，折算下来就是6000元每平方米，这样的价格在鄞州区找不出第二个产品了。”
今年28岁的车先生选择商转住类产品又有自己的理由。“我买的学府一号，买一层得两层，是上下双层的复式结构，不分隔的楼面，到时可以在里面自己开个设计公司。”而与学府一号一样是商转住的朝阳荟，同样可以买来当做办公用房。专业人士表示，因为本身土地的性质就是商业用地，因此如果用做办公，不需要任何手续证明。
■产权年限较短外，缺点其实也不少
从开发商的角度，拿住宅用地进行开发自然是最佳选择。住宅用地的单价成本较低，而销售单价较高，但政府对于住宅用地的开发控制严格，每年可以用于开发的住宅用地有限。多数开发商由于没有商业金融的开发经验，加上商业项目资金占用大，回笼慢，便将其改建成了住宅销售。
但是“商转住”产品同样有着自身不可弥补的缺点：产权年限只有４０年，首付款50%，贷款年限只能10年，水电物业费用如果按照商用地产标准收取，是普通住宅的2倍左右。“商转住”项目可以注册公司，很多投资者自然会转给企业办公，对于其他居住者而言环境就太杂乱了。并且，按照现行政策，个人的户口不能跟商业地产捆绑，孩子也就不能随房屋落户，不能上该地段的重点学校。
很多人对投资商转住有不少顾虑，主要基于两点：水电物业费用较贵，产权年限太短。对此，一些消费者也有自己的看法：“把便宜下来的房价计算到水电物业费用上，一年能用多少水电啊，而且，现在有多少房子在产权极限时候还在使用？”
■住宅的外衣与表象，难掩商业用房的本质
商转住的楼盘有其优缺点，在购买的时候需要注意什么？浙江合创律师事务所傅利彬律师认为：首先，“商转住”商品房是继“商住两用”商品房后时下新兴名词。当前市场上的“商转住”商品房在法律上的性质仍为商业用房，而非住宅。其次，所谓的“商转住”商品房从其本质上讲，仍是商业用房，所依附的土地规划用途仍为商业用地，只是开发商、预/销售商在宣传、广告、销售或商品房交付使用等方面给其附上了一些住宅商品房的特征。如开发商按住宅的套型设计、建设施工与[精]装修、甚至交付使用后按住宅用途提供相应的物业管理来确保居住功能，即让商业用房看起来已经“转变”为住宅的外衣与表象。
傅律师提醒，消费者在购买“商转住”商品房时，一定要明确以上几点。鉴于名为“商转住”商品房实为商业用房的基本特性，傅利彬律师建议购买者关注上文所说的特点外，还应注意以下细节：房屋分摊的共有建筑面积比较大，即商品房得房率比较小；商品房交易税负高，我国对住宅交易的契税实行优惠税率，一般低于其他用途的商品房，而购买“商转住”商品房时就无法享受优惠税率；一些精装修的“商转住”商品房将装修费计入房价，购房者缴纳的税负更大；开发商、物业管理者无法长久保证“商转住”商品房住户与使用者只用于居住而不用于商业经营、办公等用途。
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